Was ist eine Grundschuld und was kostet eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein beliebtes Sicherungsmittel. Gerade wegen der fehlenden Akszessorität hat sie sich im Rechtsverkehr gegenüber der Hypothek durchgesetzt. Die Sicherungsgrundschuld ist dabei wohl die gängigste Form, in der dieses Grundpfandrecht auftritt. Immobilienkredite werden häufig mit einer Grundschuld zugunsten der Bank abgesichert.

Aber welche Kosten entstehen denn überhaupt bei der Bestellung einer Grundschuld?

I. Allgemeines zur Grundschuld

Die Grundschuld selbst ist ein sog. Grundpfandrecht. Nach § 1191 Abs. 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme „aus dem Grundstück“ zu zahlen ist (Grundschuld). Es handelt sich also um ein Recht an einem Grundstück.

Wird z.B. ein Hauskredit mit einer Grundschuld gesichert und wird das Darlehen nicht zurückgezahlt, kann der Gläubiger (also i.d.R. eine Bank) unter bestimmten Voraussetzungen das Grundstück zwangsversteigern lassen und bekommt dann wegen der Grundschuld den Erlös der Versteigerung.

II. Grundschuld und Gebühren des Grundbuchamts

Rechte an Grundstücken werden nach § 873 Abs. 1 S. 1 BGB durch Einigung beider Partner und Eintragung des Rechtes in das Grundbuch eingetragen. Nach § 1 Abs. 1 S. 1 GBO werden die Grundbücher von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt. Diese werden natürlich nicht kostenlos tätig, sondern erheben Gebühren. Wie hoch diese Gebühr ist, richtet sich nicht nach dem Gerichtskostengesetzt (GKG), sondern nach dem Gesetz über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Notare (GNotKG). Dabei werden die Gebühren laut § 3 Abs. 1 GNotKG und  § 34 Abs. 1 GNotKG nach dem Geschäftswert der Angelegenheit bemessen. In der Anlage 2 zu § 34 GNotKG findet sich dann eine Tabelle, mit deren Hilfe man die Gebühr in Abhängigkeit zum Geschäftswert ermittelt. Für die Kosten der Grundbucheintragung ist dabei Tabelle B heranzuziehen. Diese entspricht der Kostenverteilung nach der alten Kostenordnung.

1. Der Geschäftswert einer Grundschuld

Aber was ist der Geschäftswert der Grundschuld? Auch hier hilft das GNotKG weiter. In § 53 Abs. 1 S. 1 GNotKG wird klargestellt, dass der Geschäftswert eines Grundpfandrechtes dem Nennbetrag desselbigen entspricht. Bestellt man also eine Grundschuld i. H. v. 100.000 EUR, dann ist auch deren Geschäftswert 100.000 EUR. Sollen gleich mehrere Grundpfandrechte eingetragen werden, gibt § 55 Abs. 2 GNotKG vor, dass jede Eintragung gesondert Gebühren verursacht.

2. Die Grundschuld im Kostenverzeichnis des GNotKG

Nachdem man nun den Geschäftswert ermittelt hat und sich den Gebührenbetrag aus der Anlage 2 zu § 34 GNotKG heraus gesucht hat, ist man aber noch nicht fertig. Wie sich aus § 3 Abs. 2 GNotKG ergibt, liegt dem Gesetz ein Kostenverzeichnis als Anlage 1 bei. Dort sind Zahlenwerte (0,5; 1,0; 2,0;) einegtragen, die man mit dem Betrag aus Anlage 2 multipliziert. So kommt man auf die Grundbuchkosten der eigenen Grundschuld.

3. Beispiel – Grundschuld i. H. v. 100.000 EUR

Da das jetzt alles sehr kompliziert erscheint, soll ein Rechenbeispiel für Klarheit sorgen. Wir gehen also von einer Grundschuld i. H. v. 100.000 EUR aus. Diese hat nach § 53 Abs. 1 S. 1 GNotKG einen Geschäftswert von 100.000 EUR. Aus Tabelle B der Anlage 2 zu § 34 GNotKG erfährt man nun, dass eine Gebühr in diesem Fall 273,00 EUR beträgt.

Als nächstes nimmt man sich nun das Kostenverzeichnis in Anlage 1 zu GNotKG zur Hand. Dieses besteht aus zwei Titeln, wobei Titel 1 für die Kosten des Grundbuchamtes zu durchsuchen ist. In Titel 1 Hauptabschnitt 4 Abschnitt 1 des Kostenverzeichnisses sind die Grundbuchsachen geführt. In dessen Unterabschnitt 2 findet sich unter der Ziffer 14120 die Briefgrundschuld. Der Mulitpilkator beträgt demnach 1, 3. Also kostet eine Briefgrundschuld 1,3 mal 273,00 EUR, also 354,90 EUR an Gebühren für das Grundbuchamt. Wenn man auf den Grundschuldbrief verzichten kann, dann ist die Ziffer 14121 heran zu ziehen. Der dortige Multiplikator ist 1,0. Also kostet die Eintragung der einfachen Buchgrundschuld 1,0 mal 273,00 EUR, mithin 273,00 EUR.

III. Die Grundschuld und Gebühren des Notars

Damit sind aber noch nicht alle Kosten der Grundschuld abgedeckt. An der Bestellung der Grundschuld muss ein Notar mitwirken und die Urkunde, die der Bestellung zu Grunde liegt, nach § 128 BGB notariell beglaubigt werden. Insofern die Grundschuldurkunde auch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung enthält (Erklärung des Schuldners, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung ohne gerichtlichen Titel zu unterwerfen) bedarf die Urkunde ebenfalls der notariellen Beglaubigung. Das ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

1. Beurkundungskosten der Grundschuld

a) Die Grundschuld als Beurkundungsgegenstand

Bei den Notarkosten ist es nun nicht so einfach, wie bei den Kosten des Grundbuchamtes. Der Notar kann nämlich für verschiedene Tätigkeiten Gebühren verlangengen, wie sich aus § 85 Abs. 1 GNotKG ergibt. Die wohl am Häufigsten vorkommende Gebühr ist die sog. Beurkundungsgebühr, die nach § 85 Abs. 2 GNotKG auf die Erstellung einer Niederschrift gerichtet ist. Die Grundschuldbestellungsurkunde ist dabei ein Beurkundungsgegenstand nach § 86 Abs. 1 GNotKG, wobei jede einzelne Grundschuldbestellung als eigener Beurkundungsgegenstand (§ 86 Abs. 2 GNotKG) gilt.

b) Die Beurkundungskosten der Grundschuld

Genau, wie bei den Kosten für das Grundbuch gibt es auch für die Notarkosten ein Kostenverzeichnis. Dieses findet sich nun im Titel 2 der Anlage 1 zum GNotKG. In dessen Hauptabschnitt 1 finden sich die Multiplikatoren für die Beurkundungsverfahren. Für die Grundschuld sind dabei vor allem die Ziffern 21100 und 21200, je nach Ausgestaltung, von Bedeutung. Die Ziffer 21100 findet dabei Anwendung auf vertraglich bestellte Grundschulden, also Grundschuldurkunden auf denen Angebot und Annahme aufgeführt sind. Dann darf der Notar 2,0 Gebühren verlangen.

Der Regelfall ist aber eher, dass der Sicherungsgeber allein beim Notar vorpsricht und lediglich seine Erklärung beglaubigen lassen möchte. Dann findet die Ziffer 21200 Anwendung und dem Notar steht eine 1,0 Gebühr zu. Diese Gebühren halbieren sich nocheinmal, wenn keine Zwangsvollstreckungserklärung in der Urkunde enthalten ist.

c) Vollzugskosten

Des weiteren kann der Notar, wenn er denn dazu beauftragt wird, für gewisse Tätigkeiten auch eine Vollzugsgebühr verlangen. Diese Fälle sind in Titel 2 Hauptabschnitt 2 Abschnitt 1 der Anlage 1 zum GNotKG aufgeführt. Aus der Vorbemerkung 2.2.1.1 und dort in Nr. 9 des Absatzes 1 ergibt sich, dass dem Notar eine Vollzugsgebühr zu zahlen ist, wenn dieser eine Erklärung oder sonstige Urkunde zur Verfügung über ein Recht an einem Grundstück anfordern und prüfen soll. Dies ist aber in der Praxis eher selten und kann daher hier im weiteren unberücksichtigt bleiben.

d) Betreuungskosten

Wesentlich praxisrelevanter ist demgegenüber die Betreuungsgebür, die der Notar nach der Ziffer 22200 Nr. 7 bei der „Entgegennahme der für den Gläubiger bestimmten Ausfertigung einer Grundpfandrechtsbestellungsurkunde zur Herbeiführung der Bindungswirkung gemäß § 873 Abs. 2 BGB“ verlangen kann. Dies ist praktisch äußerst relevant, da bis zur Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch einige Zeit vergehen kann. Die durch die Grundschuld erzeugte Bindung soll aber häufig schon vor der Eintragung herbei geführt werden, um spätere Verfügungen über das Grundstück, die die Grundschuld wertlos machen könnten, zu verhindern. Daher entsteht diese Gebühr in der Praxis in den meisten Fällen. Der Notar kann in diesem Fall zusätzlich zur Beurkundungsgebühr nocheinmal 0,5 Gebühren verlangen.

e) Beispiel an einer Grundschuld i. H. v. 100.000 EUR

Da für Notare ebenfalls die Tabelle B der Anlage 2 zu § 34 GNotKG anzuwenden ist, beträgt die einfache Gebühr bei einem Gegenstandswert von 100.000 EUR wiederum 273,00 EUR.

aa) Vertragliche Grundschuld

Die Beurkundungskosten ergeben sich im Falle der vertragliche Grundschuld mit Zwangsvollstreckungserklärung aus Ziffer 21100 und betragen 2,0 Gebühren mal 273,00 EUR, also 546,00 EUR. Wenn die Urkunde keine Zwangsvollstreckungserklärung enthält, dann halbiert sich dieses Betrag auf 273,00 EUR. Dazu kommen noch die Betreuungsgebühren nach Ziffer 22200 Nr. 7, also 0,5 Gebühren mal 273,00 EUR, also 136,50 EUR.

Damit ergeben sich Notarkosten für eine vertragliche Grundschuld i. H. v. 682,50 bzw. 409,50 EUR.

bb) Einfache Grundschuld

Für den praktisch häufigeren Fall der einfachen Grundschuldbestellung findet die Ziffer 21200 Anwendung. Die Beurkundungsgebühr beträgt dann 1,0 mal 273,00, also 273,00 EUR. Auch hier halbiert sich der Betrag auf 136,50 EUR, wenn die Urkunde keine Zwangsvollstreckungserklärung enthält. Hinzu kommt nocheinmal die Betreuungsgebühr i. H. v. 0,5 mal 273,00 EUR, also 136,50 EUR.

Insgesamt fallen also bei einer einfachen Grundschuldbestellung über 100.000 EUR insgesamt 409,50 EUR bzw. 273,00 EUR an Notarkosten an.

IV. Fazit

Es zeigt sich, dass bei der Bestellung einer Grundschuld nicht unerhebliche Kosten anfallen. Im vorliegenden Beispiel müsste der Sicherungsgeber insgesamt wenigstens 546,00 EUR an Notar- und Grundbuchkosten aufwenden. daher empfielt es sich, zuvor einen auf das Grundstücksrecht spezialisierten Anwalt einzuschalten. Dieser kann Wege aufzeigen, wie solche Kosten reduziert werden können. Eventuell kommen auch andere, kostengünstigere Sicherungsmittel in Betracht.

 

 

 

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