Ist die Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Richterhammer

Seit dem 01.06.2015 gibt es in Deutschland die sog. „Mietpreisbremse“. Das LG Berlin hat nun die Verfassungswidrigkeit dieser Regelung in den Raum gestellt.

Grundgedanke der Mietpreisbremse

Der Grundgedanke für die Einführung einer Mietpreisbremse war, durch ein Entgegenwirken des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten, die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums zu erreichen. Da in den Jahren vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten teils sehr stark angestiegen sind und dadurch die Gefahr bestand, dass sich Gering- und Normalverdiener keine Wohnung mehr leisten können, war der Gesetzgeber aktiv geworden.

Die Mietpreisbremse

§ 556d Abs. 1 BGB regelt die Mietpreisbremse. Danach darf bei einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Ob sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, wird nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB durch die Landesregierungen im Rahmen einer Rechtsverordnung bestimmt. Nach Satz 2 liegen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Wann dies insbesondere der Fall sein kann, wird durch § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB geregelt.

Dennoch gibt es auch Ausnahmen zur Mietpreisbremse: Nach § 556e BGB sind aber diejenigen Vermieter nicht an die Mietpreisbremse gebunden, die bei der zuletzt geforderten Miete eine solche verlangt haben, die höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Weitere Ausnahmen bestehen für Neubauten und Wohnungen nach umfassenden Modernisierungen. In den beiden letztgenannten Fällen können Vermieter unabhängig der Regelung zur Mietpreisbremse eine Miete festlegen.

Die Mietpreisbremse gilt, wie § 556d Abs. 2 BGB schon erahnen lässt, nicht in allen Bundesländern. So haben Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland von der Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Die 2017 neuen Landesregierungen in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein haben in ihren Koalitionsverträgen beschlossen, die Verordnung wieder aufzuheben.

Ausgangslage

Dem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 14.09.2017 ging folgender Rechtsstreit voraus: Die Parteien hatten am 24.08.2015 einen Mietvertrag über eine 30 qm große Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin-Wedding zu einem monatlichen Mietzins von 351 EUR kalt geschlossen. Die klagende Mieterin rügte Anfang 2016, dass die Miete überhöht sei, da ihre Vormieterin lediglich 215 EUR kalt gezahlt habe. Zum 30.09.2016 wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.

Erstinstanzlich sprach das Amtsgericht Wedding der Klägerin einen Teilbetrag zu, wies jedoch im Übrigen den Großteil der Mietrückforderung zurück. Hiergegen wendete sich die Klägerin mit ihrer Berufung.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Beschluss vom 14.09.2017 hauptsächlich dazu Stellung genommen, wieso es die Mietpreisbremse für verfassungswidrig hält.

Meinung des LG Berlin zur Mietpreisbremse

In seiner Entscheidung geht das Landgericht Berlin davon aus, dass § 556d BGB gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verstößt.

Regelungsgehalt des Art. 3 Abs. 1 GG ist, dass alle Menschen vor dem Gesetz gleich sind.

Das Landgericht Berlin sieht dieses grundrechtlich geschützte Recht durch zwei Rechtsverstöße als verletzt an. Ausschlaggebend sei, dass die Regelung des § 556d BGB gegen den im allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verankerten Grundsatz verstoße, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln.

Mietpreisbremse führt nicht zu einem gleichen Schutz der Mieter auf bundesdeutschem Gebiet

Zum einen sieht das Landgericht Berlin die Mietvertragsparteien dadurch beeinträchtigt, dass der Gesetzgeber in die durch Art. 2 Abs. 1 GG grundrechtlich geschützte Vertragsfreiheit und hierbei speziell die freie Gestaltung des Mietzinses eingegriffen habe. Grundsätzlich sei eine staatliche Preisfestsetzung möglich, allerdings durch klare Kriterien wie beispielsweise einer Orientierung am Marktpreis. Bei § 556d BGB habe sich der Gesetzgeber jedoch nicht am Marktpreis orientiert, sondern stellt auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind. Im Gegensatz dazu wird bei der ortsüblichen Marktmiete nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB wird auf die Miete abgestellt, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

Das Landgericht Berlin sieht in der Regelung zur Mietpreisbremse eine wirtschaftliche Belastung für diehenigen Vermieter, die nur eine vergleichsweise niedrige Vergleichmiete verlangen können. Die hierdurch bedingten Nachteile stünden in einem nicht zu rechtfertigenden Missverhältnis zu den erwarteten Vorteilen. Der Gesetzeszweck der Einführung der Mietpreisbremse war die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums. Aufgrund der Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hätte der Gesetzgeber aber auf das bundesdeutsche Gebiet abstellen müssen und nicht nur auf die einzelnen Gemeinden. Denn durch die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei nach Ansicht des Landgerichts Berlin nichts darüber ausgesagt, ob Gering- und Normalverdiener auch in Gemeinden mit vergleichsweise hohen Vergleichsmieten einen vergleichbaren Zugang zum Wohnungsmarkt hätten wie in Gemeinden mit vergleichsweise niedrigen Vergleichsmieten.

Ungleichbehandlung der Vermieter durch § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB

Zum anderen liege auch deshalb ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG vor, da nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB Vermieter, die bei der Vorvermietung eine Miete gefordert haben, die höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war, bei der Neuvermietung unabhängig von § 556d Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Miete der Vormiete vereinbaren dürfen. Dies habe nach Ansicht des Landgerichts Berlin zur Folge, dass diejenigen Vermieter, die sich bisher an einer ortsüblichen Marktmiete orientiert haben, gegenüber denjenigen Vermietern, die bisher unter Ausschöpfung aller Möglichkeiten am Wohnungsmarkt eine möglichst hohe Miete verlangt haben, durch diese gesetzliche Neuregelung benachteiligt werden, die gerade Gering- und Normalverdienern einen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum gewährleisten sollte. Eine Rechtfertigung dieser Ungleichbehandlung sei aus keinen sachlichen Gesichtspunkten, auch nicht aus Bestandsschutzgründen erkennbar.

Wie geht es weiter?

Der Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin, entfaltet noch keine unmittelbare Rechtswirkung. Eine endgültige Entscheidung über die Frage, ob die Mietpreisbremse verfassungswidrig ist, kann das Landgericht auch gar nicht treffen. Für die Feststellung der Verfassungswidrigkeit einer Rechtsnorm ist das Bundesverfassungsgericht im Rahmen der sogenannten konkreten Normenkontrolle nach Art. 100 GG i.V.m. §§ 13 Nr. 11, 80 ff. BVerfGG ausschließlich zuständig. Das Landgericht Berlin hat in seinem Hinweisbeschluss allerdings davon abgesehen, das Verfahren auszusetzen (vgl. Art. 100 Abs. 1 GG) und die Frage zur Entscheidung dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Somit wird sich das Bundesverfassungsgericht voraussichtlich nicht in nächster Zeit mit der Mietpreisbremse beschäftigen.

Allerdings wird die Entscheidung des Landgerichts Berlin mittelbare Wirkung auf andere Rechtsstreitigkeiten und Gerichtsverfahren haben. Früher oder später wird es daher zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Frage der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse kommen.

Sind Sie von den Regelungen zur Mietpreisbremse betroffen? halle.law berät Vermieter und Mieter in Fragen rund um die Mietpreisbremse und zu den Folgen aus dem Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin.

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