Bei der Anmietung von Gewerberäumen treten häufig Konflikte zwischen dem Vermieter und dem Mieter auf. Nicht selten geht es darum, dass der Mieter sein Angebot erweitern will. Dem tritt der Vermieter häufig entgegen, da er durch sich zum Beispiel durch einen vertraglichen Konkurrenzschutz gehindert sieht, der Angebotserweiterung zuzustimmen. Doch wann bedarf eine Angebotserweiterung überhaupt der Zustimmung des Vermieters? Und wann kann der Vermieter diese verweigern?
I. Der Vertragszweck als Grenze der Angebotserweiterung
Die Grundlage zur Beantwortung dieser Fragen bildet, wie so häufig im Privatrecht, der Mietvertrag. Im Gewerbemietrecht ist es üblich, den Vertragszweck im Mietvertrag zu definieren. Kommt es nun zu einer Angebotserweiterung, ist danach zu fragen, ob die neuen Produkte oder Dienstleistungen vom Vertragszweck erfasst sind. So sah der BGH in der Abgebotserweiterung einer Milchbar auf alkoholische Getränke keine Änderung des Nutzungszweckes. Demgegenüber war es einem Spielwarengeschäft nicht gestattet, ohne die Zustimmung des Vermieters auch Feuerwerkskörper der Klasse 2 anzubieten. Diese sind vom Begriff des Spielzeuges nicht erfasst. In einer Entscheidung aus dem Jahr 1957 hatte der BGH festgelegt, dass stets eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalles nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu treffen ist (BGH Urteil vom 8. 10. 1957 – VIII ZR 47/56 – NJW 1957, 1833).
Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist sehr umfangreich. Sie kann aber lediglich als „Hinweis“ dienen, um im Einzelfall eine Entscheidung zu treffen. Als Faustregel kann man aber sagen, dass eine Angebosterweiterung immer dann zustimmungsbedürftig ist, wenn sich das Kerngeschäft ändert. Das OLG Hamm sah eine Vermiterzustimmung als notwendig an, wenn ein Tankstellenbetreiber eine Autovermietung betreiben wollte, da darin ein eigenständiges Gewerbe zu sehen ist. Dieses könne sinnvoll auch ohne Tankstelle betrieben werden. Das BayOLG war der Ansicht, dass der Begriff des „Cafes“ nicht den Betrieb einer Pilsbar umfasse. Letztlich sind stets die besonderen Begebenheiten zu beachten und der Mietvertrag genau zu prüfen.
II. Die Zustimmung des Vermieters zur Angebotserweiterung
Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass die Angebotserweiterung nicht mehr vom Mietvertrag gedeckt ist, liegt eine vertragswidrige Nutzung vor. Diese bedarf der Genehmigung des Vermieters. Dabei kann der Vermieter nach freiem Ermessen entscheiden. Er hat aber die Grenzen von Treu und Glauben zu beachten.
Entscheidend ist häufig, ob dem Vermieter die Nutzungszweckänderung zumutbar ist. So ist es etwa dem Vermieter zumutbar, wenn ein Ladenlokal als soziale Tagesstätte genutzt wird (OLG Zweibrücken, Beschluß vom 11. 8. 2005 – 3 W 21/05). Anders verhält es sich bei der Nutzung von Büroräumen zur Unterbringung von Asylbewerbern. Dies ist dem Vermieter nicht ohne weiteres zuzumuten. Demgegenüber sah das OLG München die Vermietung eines Hotelkontingentes an eine Behörde zur Unterbringung von Asylbewerbern als für den Vermieter möglich an (OLG München, Urteil vom 06.10.1995 – 21 U 6746/94). Somit kommt es auch bei dieser Frage entscheidend auf den Mietvertrag und die sonstigen Umstände an.
III. Der Konkurrenzschutz als Grenze der Angebotserweiterung
Gerade in Einkaufszentren führen Angebotserweiterungen dazu, dass es zu Überschneidungen mit dem Sortiment eines anderen Mieters im Mietobjekt kommt. Dann führen Vermieter gern den Konkurrenzschutz als Argument gegen eine Genehmigung an. Nach Meinung der Rechtssprechung stellt der Verstoß gegen den Konkurrenzschutz einen Mangel der Mietsache dar. Der geschützte Mieter kann bei einem Verstoß die gesammte Palette der Mängelrechte geltend machen. Schon aus diesem Grund ist des dem Vermieter kaum zuzumuten, einer Angebotsänderung zuzustimmen, wenn eine Konkurrenzsituation dadurch entsteht.
1.) Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Grenze der Angebotserweiterung
Anerkannt ist ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Dieser ist aber nicht allumfassend. Da Konkurrenz das Geschäft belebt, ist der Vemieter nicht verpflichtet, den Mieter vor jeder Konkurrenz zu schützen. Grundsätzlich kommt daher nur ein Schutz vor Konkurrenz im selben Mietobjekt in Betracht. Dieser erstreckt sich auch nur auf Hauptartikel. Das sind Artikel, die den Stil des jeweiligen Geschäftes prägen, bei einer Weinbar etwa Wein.
Bei gastronomischen Betrieben soll es aber genügen, wenn der gleiche Kundenkreis angesprochen wird. Allerdings sind ein Restaurant mit Mittags- und Abendangebot und ein Cafe nicht gleichartig, selbst wenn beide alkoholische Getränke anbieten (BGH LM § 536 BGB Nr. 2). Eine „Strumpfboutique“ genießt keinen Konkurrenzschutz gegenüber einem Laden mit breitem Sortiment, zu dem auch Strümpfe aus Überschuss und Fehlproduktionen gehören. Demgegenüber gewährte der BGH einem Orthopäden aber Konkurrenzschutz gegenüber einer Praxis für Chirurgie und Unfallchirurgie (BGH Urteil v. 10. Oktober 2012 – XII ZR 117/10).
2.) Vertragliche Ausgestaltung des Konkurrenzschutzes
Da die bestimmung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes im Einzelfall sehr schwierig sein kann, wird dieser häufig im Vertrag konkretisiert, erweitert, eingeschränkt oder gar ganz ausgeschlossen. Hier sind viele Vertragsgestaltungen denkbar. Grundsätzlich kann bei Geschäftsräumen der Konkurrenzschutz auch in AGB geregelt werden. Hier kann auch der räumliche Schutzbereich erweitert werden. Typisch sind dann Umkreisklauseln, die Konkurrenzschutz in einem gewissen Umkreis gewähren. Hier ist in jedem Einzelfall zu prüfen, inwiefern diese Klauseln einer Genehmigung einer Angebotserweiterung durch den Vermieter entgegenstehen.
IV. Fazit
Es zeigt sich, dass nicht jede Angebotserweiterung einer Genehmigung des Vermieters bedarf. Aber selbst, wenn die Angebotserweiterung so weitreichend ist, dass eine Nutzungszweckänderung darin zu sehen ist, ist in jedem Einzelfall zu schauen, ob die Genehmigung verweigert werden darf.
Die Rechtsanwälte und Steuerberater von Halle.law beraten sowohl Mieter, als auch Vermieter gern zu diesen schwierigen Fragen.